Os edifícios arrendados ou abandonados que pontilham a paisagem de muitas cidades, especialmente Mumbai, albergam pessoas que vivem há várias décadas e pagam preços baratos e artificialmente deprimidos. Conhecido como o Pagdi sistema em Mumbai, os inquilinos não são cobertos pela autoridade.
O sistema Pagdi, que existe desde a era pré-independência em muitas partes do país, é um modelo de aluguer. Embora seja semelhante à maioria dos modelos de arrendamento, existe um factor diferenciador crucial que torna o inquilino co-proprietário da casa, excluindo o terreno.
“Existem várias questões, incluindo Pagdi e redesenvolvimento, e essas questões precisam ser analisadas. Os governos estadual e central estão considerando isso”, disse um alto funcionário do governo.
Ao abrigo das actuais regras do RERA, os inquilinos destes edifícios são considerados co-promotores do projecto, uma vez que se espera que recebam parte do projecto como compensação pelos seus direitos. Portanto, eles não gozam dos mesmos direitos que outros compradores de casas.
Uma vez abrangidos pelo RERA, estes inquilinos teriam direito a compensação, entre outros benefícios, em caso de atrasos no projecto. Só em Mumbai, existem cerca de 16.000 edifícios abandonados, incluindo Propriedades de Pagdi. Os inquilinos destas propriedades pagam um imposto ao Maharashtra Autoridade de Desenvolvimento de Habitação e Área (MHADA), que prevê reparos nessas propriedades. De acordo com um funcionário da MahaRERA, um incorporador imobiliário geralmente redesenvolve todo o projeto em fases e mantém a parte de reabilitação e o componente de venda livre separados. Isto permite-lhes não registar o projecto junto do regulador, pois é visto como uma compensação e não como uma venda, o que é da competência da RERA.
“Mesmo no sistema actual, os inquilinos podem obter a protecção RERA necessária se pedirem ao promotor para registar o projecto na íntegra, em vez de o colocarem em fases”, disse ele.
No ano passado, Maharashtra junto com Madhya Pradesh e Punjab estiveram entre os primeiros estados a notificar as regras do RERA. O governo estadual estabeleceu o MahaRERA depois que todas as seções da Lei Imobiliária (Regulação e Desenvolvimento) de 2016 entraram em vigor em 1º de maio de 2017. De acordo com a regulamentação, todos os projetos que ainda não receberam Certificado de Ocupação (OC) e estão sendo vendido ou comercializado é necessário ser registrado junto à autoridade.